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Execução, penhora e leilão

Avaliação de imóvel penhorado em Olho d'Água das Flores/AL

Na execução, o valor da avaliação define o lance mínimo, o preço vil e quanto sobra para o seu cliente. Trabalho técnico para advogados que atuam em execuções e leilões na comarca de Olho d'Água das Flores.

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CNAI 32.708CRECI-ES ativoABNT NBR 14.653Atuação em todo o Brasil

Prazo do art. 477, §1º, do CPC: intimadas do laudo do perito do juízo, as partes têm 15 dias para se manifestar, e o assistente técnico tem o mesmo prazo para apresentar o parecer. Perdido o prazo, o valor tende a se consolidar no processo.

Ver se há fundamento técnico

Frentes de trabalho na execução

Tanto para o executado que quer impedir a venda por valor irrisório quanto para o exequente que precisa de avaliação sólida.

Pedido de nova avaliação

Fundamentação técnica para o art. 873 do CPC: erro na avaliação, majoração ou diminuição posterior do valor do bem, ou dúvida fundada sobre o valor atribuído na primeira avaliação.

Defesa contra preço vil

Pelo parágrafo único do art. 891 do CPC, sem preço mínimo fixado no edital, considera-se vil o preço inferior a 50% da avaliação. Um laudo subavaliado rebaixa esse piso — e é isso que o parecer demonstra.

Valor de mercado e valor de liquidação

Separação técnica entre valor de mercado e valor de liquidação forçada, distinção que a avaliação feita às pressas costuma ignorar e que muda todo o resultado econômico da praça.

Por que tantas avaliações de penhora caem

Pelo art. 870 do CPC a avaliação é feita pelo oficial de justiça, e só se nomeia avaliador quando forem necessários conhecimentos especializados. Daí a fragilidade técnica frequente.

Amostra insuficiente ou não saneadaPoucos dados de mercado, ofertas repetidas ou elementos fora da região de influência derrubam o grau de fundamentação exigido pela NBR 14.653-2.
Ausência de tratamento científicoLaudo que apenas tira a média de três anúncios, sem homogeneização nem inferência estatística, não alcança os graus de fundamentação da norma.
Fator de oferta aplicado no escuroDesconto de oferta arbitrado sem justificativa e sem pesquisa de negociação efetiva distorce o resultado final.
Área e benfeitorias divergentes da matrículaÁrea construída, padrão construtivo ou benfeitorias em desacordo com matrícula, IPTU e vistoria mudam o valor de forma relevante.
Data-base equivocadaAvaliação referida a data errada, sem atualização até a data de referência do processo, gera valor descolado do mercado.
Depreciação e vida útil mal calculadasIdade aparente, estado de conservação e critério de depreciação aplicados sem método reproduzível comprometem o valor.
Restrições e ônus ignoradosÁrea de preservação, recuo, servidão, ocupação por terceiros, tombamento ou usufruto não considerados inflam o valor de mercado.
Imóvel rural avaliado pela parte errada da normaGleba, benfeitorias reprodutivas e produtividade exigem a NBR 14.653-3, e não a parte 2, aplicável a imóveis urbanos.
Quesitos não respondidosQuesito apresentado pela parte e não enfrentado no laudo abre caminho para esclarecimentos e, se necessário, nova perícia.
Memória de cálculo ausenteSem planilha, sem os dados brutos da amostra e sem os testes estatísticos, o laudo não é reproduzível nem verificável.
Vistoria superficial ou remotaLaudo sem vistoria interna, sem registro fotográfico datado e sem descrição do entorno perde sustentação técnica.
Valor de mercado usado como valor de liquidaçãoEm execução e leilão, confundir valor de mercado com valor de liquidação forçada muda por completo o resultado econômico.

Situações atendidas

Execução de título extrajudicial, cumprimento de sentença, execução fiscal e alienação judicial de bem indivisível.

Inventário e partilha

Valor dos imóveis do espólio, quinhões, reposição em dinheiro e base do ITCMD.

Divórcio e união estável

Partilha de bens comuns, compensação por uso exclusivo e alienação judicial.

Execução e penhora

Avaliação do bem penhorado, nova avaliação e defesa contra arrematação por preço vil.

Leilão judicial

Valor de mercado e valor de liquidação forçada para primeira e segunda praças.

Desapropriação

Justa indenização, valor da área, benfeitorias, área remanescente e desvalorização.

Usucapião

Valor do imóvel usucapiendo para custas, alçada e regularização registral.

Renovatória e revisional de aluguel

Aluguel de mercado do ponto comercial, na forma da Lei 8.245/91.

Dissolução societária

Apuração de haveres com imóveis no ativo e valor real da participação.

Adjudicação compulsória

Valor do imóvel objeto do compromisso de compra e venda.

Ação indenizatória

Desvalorização imobiliária por vício construtivo, obra vizinha ou dano ambiental.

Extinção de condomínio

Valor do bem indivisível para alienação judicial e divisão do produto.

Recuperação judicial e falência

Avaliação do ativo imobilizado para o plano de recuperação e o quadro geral.

Retrato de Julio Cesar Madeira Soares, perito avaliador de imóveis

Quem faz a avaliação

Sou perito avaliador de imóveis e atuo exclusivamente em demandas que tramitam em juízo: perícia por nomeação, assistência técnica de parte e impugnação de laudo de avaliação. Não faço intermediação imobiliária, e essa separação é o que mantém a imparcialidade do trabalho técnico quando ele é levado aos autos.

São mais de 11 anos de avaliação de imóveis urbanos, rurais, comerciais e industriais, com laudos redigidos segundo a ABNT NBR 14.653 e memória de cálculo completa, para que o advogado consiga sustentar o valor em audiência, em embargos e em grau de recurso.

O escritório que me procura recebe uma leitura técnica objetiva do caso antes de qualquer contratação: se o laudo do perito do juízo estiver tecnicamente correto, eu digo, e o advogado economiza o custo de um parecer que não mudaria o resultado.

CNAI 32.708CRECI-ES ativoABNT NBR 14.653 partes 1 a 4Pós-graduado em avaliações e períciasMais de 11 anos de atuação

Como agir antes da praça

Quanto mais cedo o laudo entrar, maior a chance de suspender ou corrigir o valor antes do leilão.

Você envia o laudo e a peça

Laudo do perito do juízo, matrícula e, se houver, a decisão de nomeação. Sem custo e sem compromisso nesta etapa.

Análise prévia em até 24 horas úteis

Retorno objetivo: há ou não falha técnica com impacto no valor, qual o dispositivo aplicável e qual a tese cabível.

Proposta com escopo e prazo fechados

Honorários, prazo de entrega e produto definidos antes de qualquer contratação, compatíveis com o prazo do processo.

Peça técnica pronta para protocolo

Parecer ou laudo com memória de cálculo, amostra completa, registro fotográfico e conclusão clara para o juízo.

Dúvidas frequentes de quem advoga

Respostas diretas sobre prazo, honorários e a escolha entre perito do juízo e assistente técnico.

Quando cabe nova avaliação do bem penhorado?

O art. 873 do CPC admite nova avaliação quando a parte arguir, de forma fundamentada, erro na avaliação ou dolo do avaliador; quando houver majoração ou diminuição posterior do valor do bem; ou quando o juiz tiver dúvida fundada sobre o valor atribuído na primeira avaliação.

O que se considera preço vil?

O parágrafo único do art. 891 do CPC considera vil o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital; não havendo preço mínimo fixado, considera-se vil o preço inferior a 50% do valor da avaliação. Por isso uma avaliação baixa é tão danosa ao executado.

Quem avalia o imóvel na execução?

Em regra o oficial de justiça, conforme o art. 870 do CPC. O juiz só nomeia avaliador quando forem necessários conhecimentos especializados e o valor da execução comportar, com prazo não superior a dez dias para a entrega do laudo.

Dá para impugnar depois do leilão realizado?

A discussão fica bem mais difícil e passa a envolver os fundamentos do art. 903 do CPC. O caminho técnico eficaz é agir entre a intimação do auto de avaliação e a publicação do edital — por isso a análise prévia é feita em até 24 horas úteis.

Corretor com CNAI pode avaliar imóvel em processo?

A avaliação de imóveis é exercida por engenheiros, arquitetos e por corretores inscritos no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários (CNAI) do COFECI. O que sustenta o trabalho perante o juízo é o conteúdo: método, amostra, tratamento dos dados e grau de fundamentação da NBR 14.653.

Você faz a venda do imóvel depois?

Não. A atuação é exclusivamente técnica e restrita ao processo. Não há intermediação, corretagem nem qualquer interesse econômico no destino do imóvel avaliado, e é isso que preserva a imparcialidade do laudo.

Análise prévia gratuita do auto de avaliação

Envie o auto de penhora e avaliação e o edital, se já publicado. O retorno diz se há base técnica para nova avaliação ou para alegação de preço vil.

Nome do advogado ou do escritório

OAB / UF

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Número do processo (CNJ)

Vara e comarca

Tipo de ação

Prazo fatal

O que o laudo concluiu e onde está o problema

Anexe o laudo pelo WhatsApp (33) 99947-6777 ou pelo e-mail [email protected]. As informações do processo são tratadas em sigilo profissional.

Atuação em Olho d'Água das Flores e região

O trabalho é remoto na análise e presencial na vistoria, o que permite atender escritórios de qualquer comarca.